해외 거주자를 위한 한국 부동산 상속 절차 및 절세 방안 [ASK미국 유산 상속법-이우리 변호사]

▶문= 한국에 있는 상가 겸용 주택을 가진 부모님의 재산을 상속받을 예정인데, 매각 후 현금으로 상속받는 것이 나을까? 아니면 부동산 자체를 그대로 상속받는 것이 유리할까? 해외에 거주 중이라 세금과 절차가 더 복잡하게 느껴지는데 어떻게 결정해야 할까?   ▶답= 한국의 부동산을 상속받는 방식은 크게 두 가지로 나뉜다. 하나는 생전 매각을 통해 현금화한 뒤 상속받는 방법이고, 다른 하나는 부동산 자체를 그대로 상속받는 방법이다. 2가지 방법은 세금 구조와 행정 절차가 다르므로, 상황에 따라 유리한 선택지가 달라진다.   상가 겸용 주택은 주택과 상업용 건물이 혼합된 형태로, 한국 세법상 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 충족 여부가 매우 중요하다. 주택 면적과 상가 면적 비율, 실제 거주 여부 등을 종합적으로 검토해야 하며, 이를 충족하면 양도소득세에서 상당한 혜택을 받을 수 있다.   부동산을 매각한 후 현금으로 상속을 받으면 먼저 부모님 생전에 양도소득세가 과세되고, 돌아가신 후에 상속세가 다시 부과된다. 반면 부동산을 그대로 상속받는다면 양도소득세는 발생하지 않지만, 돌아가신 후 상속세와 취득세 부담이 생긴다. 또한, 이후 부동산을 처분할 때 또 한 번 양도소득세가 발생할 수 있다. 두 시나리오를 비교해 세금 총액, 자산 관리와 활용 계획까지 종합적으로 검토해야 한다.   해외 거주자는 세금 신고, 서류 공증.인증, 금융기관 대응 등 모든 절차를 한국 내에서 직접 처리하기 어렵다. 특히 미국 시민권자일 경우 미국 세법에 따른 추가적인 보고 의무도 발생할 수 있다. 따라서 생전부터 전문가와 함께 절세 전략을 수립하고, 향후 필요한 서류나 절차를 미리 정리해 두는 것이 중요하다.     ▶문= 해외 거주자가 한국의 상가 겸용 주택을 상속받게 될 경우, 어떻게 준비하면 세금 부담을 줄이고 절차를 원활히 진행할 수 있을까?   ▶답= 먼저 부동산의 구조와 실질적인 사용 상태를 확인해 1세대 1주택 요건 충족 여부를 판단해야 한다. 이후 부동산 매각과 직접 상속 두 가지 시나리오에 대해 양도소득세, 상속세, 취득세, 관리 비용 등을 종합 비교해 가장 효율적인 방향을 설계해야 한다. 이 과정에서는 시뮬레이션을 통한 수치 분석이 큰 도움이 된다.   해외 거주자의 경우, 상속 개시 이후 미국 내에서 공증·인증해야 할 서류가 많으므로 미리 절차를 숙지하고 준비할 필요가 있다. 한국 상속 전문 변호사 및 상속세 전문 세무사의 협업을 통해 생전 절세 전략을 세우고, 나중에 발생할 수 있는 위험까지 함께 점검하는 것이 중요하다.      ▶문의: www.lawts.kr / [email protected] 이우리 변호사미국 거주자 양도소득세 상속세 해외 거주자 이후 부동산